Azoteas alto standing: comodidades, impermeabilización y drenaje
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Azoteas alto standing: comodidades, impermeabilización y drenaje

375522 • 14/07/2019
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Coordinación de la impermeabilización y el drenaje en terrazas y azoteas tematizadas.

¿Los dibujos y especificaciones del diseño del proyecto abordaron suficientemente los desafíos de las cubiertas de techo, donde han surgido problemas de impermeabilización?

Imagine que justo después de la construcción de un espacio en la azotea, el administrador del edificio  informa de filtraciones generalizadas en el piso superior de la estructura, donde están a punto de ser ocupadas unidades residenciales penthouse de algunos millones de dólares.

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Los espacios en la azotea se han convertido en puntos de venta comunes de lujosos edificios multifamiliares, de oficinas y de hoteles en mercados inmobiliarios competitivos. Estos espacios acogedores se incluyen con frecuencia en las nuevas construcciones, pero también están ganando popularidad durante las reformas de terrazas, azoteas y cubiertas de techo.

Ciertas modernidades como las características del agua, piscinas, patios de recreo, cocinas al aire libre, y la jardinería elaborada, pueden agregar valor a un edificio desde una variedad de perspectivas, incluyendo la adición de metros cuadrados utilizables y la generación de valores de alquileres de primera calidad.

Estas mejoras conllevan la impermeabilización inherente y complejidades de drenaje asociadas que exceden significativamente las que se encuentran en el diseño y construcción de cubiertas de techos convencionales. Sin un diseño coordinado entre todas las partes relevantes, junto con operaciones de construcción cuidadosamente secuenciadas, estos espacios en las azoteas y terrazas, pueden llenar a las partes interesadas en el proyecto y a los administradores de la propiedad con problemas de filtraciones de humedad y de gestión del agua que son difíciles de abordar una vez que el edificio está en funcionamiento.

A veces, estos espacios pueden comprometer inadvertidamente a los propietarios del edificio a un programa de mantenimiento de impermeabilización y drenaje que requiere procedimientos no intencionales en espacios confinados, o peor aún, demolición, para resolverse.

Impermeabilización y drenaje en el bloque. Los profesionales involucrados

La coordinación entre los miembros del equipo de diseño y los consultores no es un concepto nuevo, así que ¿qué hace que los techos y azoteas sean un reto único? En parte, las infinitas combinaciones de materiales y características especificadas en las terrazas y azoteas, están limitadas únicamente por la imaginación del diseñador y el presupuesto del proyecto.

Se involucra a múltiples profesionales del diseño, arquitectos, ingenieros estructurales, lampistas, sanitaristas y paisajistas y se complica por las características clave de las instalaciones. Pueden tener sistemas de piscinas y fuentes que tradicionalmente se posponen para ser ejecutadas como diseños delegados por los contratistas. Según la experiencia, la coordinación podría gestionarse reconociendo sistemáticamente los desafíos y riesgos que plantean los servicios específicos y los detalles de diseño asociados.

Impermeabilización, drenaje y espacios intersticiales

Algunos de los servicios de la azotea, como piscinas en las terrazas, requieren una superficie para caminar elevada por encima de la cubierta estructural del techo y un conjunto de impermeabilización, lo que resulta en un espacio intersticial por debajo de la cubierta elevada.

La cubierta elevada está soportada por elementos estructurales, tales como paredes de hormigón o de mampostería, que subdividen el espacio intersticial en zonas de techo discretas.

La impermeabilización primaria de la construcción se encuentra generalmente en la elevación estructural de la cubierta, y la naturaleza de la cubierta de techos resultante presenta complicaciones para el diseño del drenaje.

En un techo tradicional de baja pendiente, donde la superficie de la membrana no está obstruida, la superficie cuadrada de un área de techo en particular determina el tamaño y la cantidad de drenajes del techo. Sin embargo, el diseño del drenaje para un espacio intersticial subdividido en zonas debe desarrollarse en paralelo con la disposición de las paredes o tabiques que dividen.

Es importante tener en cuenta que las paredes continuas que rodean completamente cada zona no sólo garantizarán la existencia de numerosos desagües dedicados, sino que también pueden presentar consecuencias imprevistas, incluyendo una ventilación limitada y un acceso de servicio al espacio intersticial.

A menudo, los equipos de proyecto encuentran que es inviable o poco práctico proporcionar drenajes internos dedicados en cada zona. Además, a medida que los ingenieros coordinan el diseño del drenaje, la impermeabilización y la estructura de la azotea, deben incorporar caminos alternativos para el flujo de agua entre zonas.

Una vez que el diseño del drenaje a nivel de impermeabilización se fusiona, se debe realizar la coordinación con el drenaje de la cubierta elevada. La naturaleza del sistema de drenaje de la cubierta elevada estará determinada por la superficie. Existen múltiples métodos viables para tratar tanto la cubierta elevada como el drenaje estructural de la cubierta.

Los espacios intersticiales proporcionan a los diseñadores una ubicación aparentemente conveniente para enrutar discretamente las instalaciones que dan servicio a la azotea, como tuberías de agua y riego de jardines, gas para parrillas de barbacoa, y conductos eléctricos para artefactos de iluminación.

Si el diseño para el soporte, tipo y encaminamiento de estos servicios públicos no está coordinado con la impermeabilización intersticial del espacio o con las necesidades de mantenimiento de las instalaciones, y se instala al azar con una mentalidad de fuera de la vista y fuera de la mente, las vulnerabilidades de impermeabilización resultantes pueden ser difíciles o imposibles de reparar sin la reubicación de los servicios públicos o incluso sin la demolición.

El soporte de tuberías y conductos en el espacio intersticial se consigue a menudo con colgadores suspendidos de la cubierta elevada, o con soportes fijados a las paredes, muretes, tabiques o soportes de la cubierta estructural.

Dependiendo de la configuración de la membrana de impermeabilización, en el espacio intersticial, los distintos métodos de soporte de las instalaciones conllevan riesgos. Siempre que sea posible, lo mejor es evitar la penetración total de la impermeabilización con los soportes utilitarios. Como mínimo, es mejor dejar varias pulgadas de espacio libre por debajo y junto a las líneas horizontales de las tuberías para permitir futuras reparaciones de impermeabilización

Algunos sistemas de cubiertas elevadas, como cubiertas de madera, permiten intrínsecamente el acceso futuro en virtud de sus tablas removibles, mientras que otros sistemas monolíticos de cubierta superior, como losas premoldeadas de hormigón, justifican una consideración más cuidadosa de la cantidad, el tamaño y la ubicación de las escotillas de acceso que se deben incluir en el diseño.

Paisajismo, impermeabilización y drenaje en las azoteas tematizadas

La incorporación del paisajismo en el diseño de azoteas y terrazas, es un proceso que, en los últimos años, se ha beneficiado de una mayor comprensión. Hay que evitar riesgos ocasionados por la inclusión de macetas o planteras, con paredes de acero. Estos productos requieren la fijación en un sustrato estructural a través de las placas de base. Si la membrana de impermeabilización  se encuentra en la cubierta y las placas base están diseñadas para soportar directamente sobre la cubierta, los anclajes que aseguran las placas base crean penetraciones pasantes a través de la impermeabilización que no pueden ser selladas de manera confiable simplemente aplicando un exceso de material de impermeabilización o selladores.

Alternativamente, es preferible especificar bordes de hormigón, ya sea con discontinuidades espaciadas regularmente o con bloqueos intencionalmente localizados con impermeabilización continua debajo del bordillo, ya que desacoplan las penetraciones de los pernos de la maceta, de la impermeabilización.

Las vallas y barandillas de vidrio, comúnmente especificadas en las azoteas tematizadas, presentan riesgos similares, mientras que las barandillas tradicionales de acero pueden ser especificadas con postes redondos para facilitar el detalle fiable de los tapajuntas, las barandillas para capturar el vidrio ligero, estos sujetadores de la zapata de aluminio no deben penetrar la impermeabilización en una configuración pasante y confiar en el sellador.

Rampas, impermeabilización y drenaje en las terrazas tematizadas

En las azoteas se requieren rampas que conecten diferentes elevaciones de la superficie de uso. Una estrategia de diseño común para rampas en un techo de esparcimiento y disfrute, es que la superficie de desgaste de la rampa sea de hormigón colado in situ, donde el hormigón se coloca en una forma inclinada.

En el perímetro de la rampa se incluirán los cunetas, media caña, rebajadas que soportan la cubierta estructural con la impermeabilización. Dado que el drenaje rápido y sin obstrucciones de la membrana de impermeabilización reduce el riesgo de filtraciones y prolonga la vida útil de la membrana, se  justifica la especificación de una capa compuesta de drenaje que debe incluirse entre la membrana de impermeabilización y el relleno. La huella de la rampa debe ser considerada como una zona del espacio intersticial del techo y las recomendaciones de drenaje descritas anteriormente deben ser implementadas.

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