Mediación y resolución de conflictos: el problema de las disputas
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Mediación y resolución de conflictos: el problema de las disputas

375231 • 03/12/2018

La reforma, la remodelación o la construcción de la casa puede estar llena de dificultades. Tratar con la industria de la construcción puede llegar a necesitar mediación y resolución de conflictos.

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El 30% de las empresas pueden exponerse al menos en una disputa al año, como consecuencia, existe un enorme interés en las mediación y resolución de conflictos de construcción, pero se tiende a buscar las técnicas de resolución de disputas en lugar de cómo evitarlas.

Por qué ocurren la mediación y resolución de conflictos en construcción?

Una combinación de factores ambientales y de comportamiento puede llevar a disputas de construcción y intervenir con mediación y resolución de conflictos de construcción.

Los proyectos suelen ser transacciones a largo plazo con una gran incertidumbre y complejidad, y es imposible resolver todos los detalles y prever todas las contingencias desde el principio; como resultado, surgen situaciones que no están claramente contempladas en el contrato.

Los factores básicos que impulsan el desarrollo de conflictos de construcción son la incertidumbre, los problemas contractuales y el comportamiento.

La incertidumbre en la mediación y resolución de conflictos de construcción

La incertidumbre es la diferencia entre la cantidad de información requerida para realizar la tarea y la cantidad de información disponible.

La cantidad de información requerida depende de la complejidad de la tarea, generalmente medidos en el tiempo o en un presupuesto, la cantidad de información disponible depende de la planificación y requiere recopilación e interpretación de esa información.

La incertidumbre significa que no se pueden planear todos los detalles de un proyecto antes de que comience el trabajo, cando la incertidumbre es alta, los planos y especificaciones cambiarán y los miembros del proyecto tendrán que trabajar arduamente para resolver problemas para evitar las disputas.

Los problemas contractuales en la mediación y resolución de conflictos de construcción

Las formas de contrato prescriben los riesgos y obligaciones que cada parte ha acordado asumir, tales acuerdos rígidos pueden no ser apropiados para transacciones a largo plazo realizadas en condiciones de incertidumbre.

No es infrecuente encontrar enmiendas o contratos a medida que cambien el riesgo y las obligaciones de las partes, a menudo a la parte menos capaz de asumir ese riesgo.

Cuando hay enmiendas hay confusión y ambiguedad, como consecuencia, surgen diferencias en la percepción de riesgos en virtud del contrato, cuando las partes acuerdan términos con enmiendas esas condiciones surten efecto más allá de la ley aplicable del contrato.

El comportamiento en la mediación y resolución de conflictos de construcción

Los contratos no pueden satisfacer cualquier eventualidad, cuando surgen problemas, cualquiera de las partes puede tener interés en obtener lo máximo posible de la otra.

Las partes pueden tener una percepción diferente de los hechos, al menos una de las partes puede tener expectativas poco realistas, afectando su capacidad para llegar a un acuerdo.

Las disputas y la mediación y resolución de conflictos de construcción.

La construcción es un proceso único que puede dar lugar a algunas disputas inusuales y únicas, pero hay algunos temas comunes que ocurren con bastante frecuencia:

La aceleración del proyecto y la mediación y resolución de conflictos de construcción

No es raro que haya propietarios que insistan en la aceleración de un proyecto de construcción, es probable que los costos de construcción asociados con la aceleración sean menores que el riesgo comercial que el promotor puede enfrentar si se pierden las fechas clave.

La aceleración a menudo no se analiza adecuadamente en el momento en que se toma la decisión, y eso conduce inevitablemente a disputas una vez que el contratista ha llevado a cabo medidas de aceleración y ha incurrido en costos adicionales solo para encontrar que el desarrollador se niega a pagar.

La coordinación en la mediación y resolución de conflictos de construcción

En los proyectos complejos que involucran muchos oficios especializados, las instalaciones mecánicas y eléctricas, la coordinación es clave, pero surgen conflictos porque el trabajo no está adecuadamente coordinado.

Esto conduce a un conflicto durante la instalación que a menudo es costoso y requiere mucho tiempo resolver, y cada parte culpa a la otra por los problemas que han surgido.

La cultura en mediación y resolución de conflictos de construcción

El personal requerido para visualizar, iniciar, planificar, diseñar, suministrar materiales, construir, administrar, supervisar, y corregir defectos durante todo el período de un contrato de construcción importante es sustancial.

Dicho personal puede provenir de diferentes clases sociales o etnias. Los principales proyectos internacionales de construcción pueden emplear o involucrar a personas de diferentes nacionalidades y culturas.

Los diferentes objetivos en mediación y resolución de conflictos de construcción

El personal contratado en un gran contrato de construcción probablemente sea empleado por una de las muchas empresas subcontratadas, incluidas aquellas contratadas como proveedores y fabricantes.

Cada una de estas empresas puede tener sus propios compromisos y objetivos, que pueden no ser compatibles entre sí y podrían dar lugar a disputas.

Los retrasos y la mediación y resolución de conflictos de construcción

Hay disputas con respecto a los retrasos y quién debe asumir la responsabilidad por ellos, laa mayoría de los contratos de construcción prevén extender el tiempo de finalización y la única razón para esto es que el propietario puede mantener cualquier derecho a demorar los daños recuperables del contratista.

En proyectos de construcción internacionales, la cuestión de los derechos que el contratista podría tener que ampliar el plazo para su finalización es un asunto que a menudo se aborda hacia el final del contrato, cuando es probable que se produjera un retraso.

Desde el punto de vista del propietario, esto hace que las causas de la demora fuera problemático y conduce a disputas entre el contratista y el propietario en cuanto al derecho apropiado del contratista.

El diseño y la mediación y resolución de conflictos de construcción

Los errores de diseño pueden llevar a retrasos y costos adicionales que se convierten en objeto de disputas, a menudo no se da ninguna planificación a la información de diseño, que luego impacta en la construcción.

El equipo de diseño a veces deroga sus responsabilidades para el diseño, dejando que el contratista se dedique a resolver cualquier deficiencia de diseño al llevar a cabo esa parte del trabajo para tratar de evitar retrasos y, al hacerlo, asume inocentemente el riesgo de Cualquier falla de diseño posterior.

La complejidad del proyecto y la mediación y resolución de conflictos de construcción

En proyectos de construcción complejos, la necesidad de llevar a cabo una evaluación de riesgos adecuada antes de formalizar un contrato es primordial, sin embargo, a menudo esto no se hace.

Hay proyectos que llevan mucho más tiempo de lo planeado, y no se aprecian los riesgos asociados con la complejidad del proyecto, inevitablemente, la demora y los costos adicionales en que incurre el contratista, y el derecho del propietario a reclamar daños por demora, a menudo se convierten en disputas amargas.

La calidad y mano de obra y la mediación y resolución de conflictos de construcción

A menudo surgen disputas sobre si el trabajo completado está de acuerdo con las especificaciones, que pueden ser difusas, cada parte del contrato puede tener una opinión diferente sobre si la calidad y la mano de obra son aceptables.

En los contratos de diseño y construcción, tal vez la mayor deficiencia se encuentre en la documentación del contrato, particularmente en los requisitos del empleador.

Entonces hay reclamaciones por parte del contratista por costos adicionales que, si no se resuelven, pueden llevar a su vez a disputas costosas.

Condiciones del sitio en la mediación y resolución de conflictos de construcción

Si el contrato describe de manera inadecuada qué parte debe asumir el riesgo de las condiciones del sitio, las disputas son inevitables cuando las condiciones adversas del sitio o del terreno impiden el progreso del trabajo o requieren soluciones de ingeniería más costosas.

El empleador, de buena fe, proporciona información detallada sobre las condiciones del sitio al contratista, si se descubre que esa información es incorrecta y el contratista ha confiado en ella y la ha utilizado en su detrimento, el empleador puede ser responsable ante el contratista por las consecuencias.

La licitación y la mediación y resolución de conflictos de construcción

El tiempo permitido para examinar los documentos de la licitación, preparar un programa y una metodología generales, realizar una evaluación de riesgos, calcular el precio y concluir todo el proceso con una revisión comercial es a menudo increíblemente corto. Los errores en este proceso pueden tener un efecto adverso en el resultado comercial exitoso del proyecto.

Las variaciones y la mediación y resolución de conflictos de construcción

Las variaciones son la causa principal de los conflictos de construcción, cuando hay un número sustancial, o el impacto de las variaciones en un trabajo parcialmente completado o se emite cuando el trabajo está a punto de completarse.

La naturaleza y el número de variaciones pueden transformar un proyecto relativamente sencillo en uno de complejidad inmanejable.

 

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