Que son los defectos de construcción
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Que son los defectos de construcción

375229 • 31/12/2018

Los defectos de construcción son aspectos de las obras que no están de acuerdo con el contrato.

Los defectos de construcción pueden ocurrir debido a:

  • Deficiencias de diseño
  • Deficiencias materiales
  • Problemas de especificación
  • Deficiencias de mano de obra
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Los defectos pueden ser patentes o latentes. Los defectos de construcción patentes son aquellos que pueden descubrirse mediante una inspección razonable. Los defectos de construcción latentes son aquellos que no pueden descubrirse mediante una inspección razonable.

Por ejemplo, problemas con la cimentación que pueden no ser evidentes por varios años después de su finalización, cuando el asentamiento causa agrietamiento en el edificio . Cuando un defecto de construcción latente se hace evidente, se vuelve patente en lugar de latente.

Durante el período de responsabilidad o garantía, el cliente informa de cualquier defecto que surja al administrador del contrato que decide si son defectos de construcción en las obras (es decir, obras que no están de acuerdo con el contrato), o si en realidad son problemas de mantenimiento. Si el promotor considera que son defectos , entonces pueden emitir instrucciones al contratista para que solucione los defectos de construcción dentro de un tiempo razonable.

Es importante tener en cuenta que el período de garantía no es una oportunidad para corregir problemas aparentes en la práctica, es un período durante el cual el contratista puede ser llamado para rectificar los defectos de construcción que aparecen.

Esto puede suponer que tanto el contratista como el cliente están dispuestos a emitir el certificado (para que el edificio pueda ser entregado) y, sin embargo, los defectos de construcción son evidentes en las obras. La emisión del certificado en estas circunstancias podría hacer que el promotor sea responsable de los problemas que ésto ocasione, por ejemplo, en el cálculo de los daños liquidados.

Si el promotor está presionado para certificar la finalización práctica a pesar de que los trabajos no están completos, puede considerar informar al cliente por escrito sobre los posibles problemas de hacerlo. Al obtener el consentimiento por escrito del cliente para certificar la finalización práctica, el contratista completará las obras y rectificará cualquier defecto . Si el promotor no está seguro de los problemas potenciales que pueden surgir de una certificación temprana, puede recomendar al cliente que busque asesoramiento legal.

Después del período de responsabilidad por defectos de construcción, los propietarios del edificio no tiene un derecho contractual para insistir en que el contratista rectifique los defectos de construcción no notificados durante ese período.

Es la naturaleza de los proyectos de construcción que los defectos causados por fallas en el diseño, la mano de obra o los materiales, pueden no ser aparentes o fácilmente detectables (incluso con el ejercicio de un cuidado razonable) hasta muchos años después de la finalización del proyecto, mucho después del final del período de responsabilidad por defectos. Estos defectos se conocen como defectos latentes (a diferencia de los defectos de patente que son aparentes).

Defectos latentes en la construcción

Los defectos de construcción latentes comunes incluyen:

  •     Impermeabilización defectuosa que permite la filtración de agua.
  •     Postes de viento o amarres de pared inadecuados que causan daños de movimiento a las paredes.
  •     Hormigón de baja resistencia o armadura mal colocada que permite el daño por movimiento de la estructura.
  •     Cimentación inadecuada que provoca hundimientos.

También es una característica de los proyectos de construcción que el edificio terminado tenga un ciclo de vida de muchos años, a menudo con una sucesión de futuros propietarios que no participaron en la construcción original, pero que tienen la responsabilidad de mantener la estructura.

Una vez finalizado el período de garantía, el propietario no tiene derecho contractual a exigir al contratista que subsane los defectos de construcción no notificados durante ese período (como suele ocurrir con los defectos de construcción ocultos). En cambio, el propietario debe buscar reparación en una acción por daños y perjuicios, por incumplimiento de contrato o por negligencia.

Las correcciones comerciales por defectos de construcción latentes y sus sucesivos propietarios incluyen garantías colaterales, esquemas de garantía de construcción y seguro de defectos latentes. El seguro contra defectos de construcción latentes apareció por primera vez en la década de 1980, parecido al seguro decenal. Pronto cayó en desgracia por estar sobrevalorado y sobrevaluado. El seguro contra vicios ocultos está volviendo a aparecer.

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