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Compré una casa y tiene muchos problemas. Hay vicios ocultos

375002 • 14/05/2015
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Son los defectos ocultos en la cosa vendida. Los vicios ocultos en una casa comprada la hacen impropia para el uso, disminuyen su valor, y una vez haberlo conocido, el comprador, no la habría comprado o habría dado menos por ella.

De aquí se desprende una obligación del saneamiento, pero es una práctica de hoy, especialmente en economías inestables, ver como un vendedor cubre la humedad con un buen lavado de cara, la pintura da para todo, de tal forma que su reaparición se produzca luego que se haya vendido la vivienda.

En su necesidad de vender, el agente inmobiliario y hasta el mismo propietario vendedor, omiten ponerlos de relieve para que el comprador no se enclave y pague menos por ello.

También es común ver vicios ocultos en construcción nueva en la cual se utilizó mano de obra barata y materiales económicos, con albañiles poco o mal preparados, pero con mucha pseudo viveza, lo que en latinoamérica le llaman viveza criolla. El propietario se enterará ya cuando el contratista se haya ido.

Estos defectos se llaman redhibitorios, porque existen en el momento de su compra, pero el que vende los oculta o simula desconocer. Pero hay algo llamado garantía por la vivienda comprada, y es lo que todo comprador debe exigir.

La garantía por la casa comprada no tendrá efecto cuando el vendedor pueda probar que el comprador conocía esos defectos, por su profesión u oficio, ni tampoco corre garantía cuando compramos un inmueble en un remate.

Se trata de vicios claramente graves, que pueden o no repararse, pero en los cuales el vendedor no puede hacerse a un lado y esquivar su responsabilidad. Vicios ocultos los hay en la propiedad física en sí, pero también hay vicios ocultos en los planos, en la dirección de obra y en la construcción.

En cuanto a reclamar, el constructor y los arquitectos, ingenieros y técnicos que intervienen en la obra, deben garantizar por 10 años, a partir del momento de la compra del bien fallido. Queda tan sólo de 2 años una garantía que estos deben otorgar, para el caso de los vicios aparentes, como aquellos que son descubiertos a simple vista y están ocultos.

Una vez detectados los defectos por vicios ocultos, el comprador que ha descubierto estos problemas, tiene 60 días para exigir la reparación al constructor y al vendedor. Es posible, en el caso de materiales con defectos, que se deba seguir la cadena de fabricación y comercialización hasta dar con el fabricante responsable del producto fallido.

Podría llegarse hasta una demanda penal, al contratista, comerciantes y fabricantes, en los casos de ejecución de obra con materiales de mala calidad, al poner en peligro la seguridad de las personas. Es el caso de una defraudación en las sustancias, en la calidad o la cantidad de materiales utilizados en la ejecución de una obra.

En el caso de una compra de una vivienda usada, con vicios ocultos, puede que se resuelva el contrato, se cancela y se restituye la casa, con más una indemnización por daños y perjuicios que se hubieren ocasionado. Aquí el propietario no tiene interés en conservar la casa con vicios ocultos, no le resulta útil y finaliza la relación que lo unió con el vendedor como si nunca hubiera existido, el vendedor devuelve  el dinero por la compra y la indemnización por los daños que le hubiere ocasionado al comprador.

Se tiene, también en la compra de una casa usada, el cuanti minoris, donde se busca establecer entre comprador y vendedor, un precio verdadero en virtud de los vicios ocultos descubiertos, debiendo probarse que el valor pagado por el comprador, no se ajusta al verdadero estado actual de la vivienda con vicios ocultos.

Un vendedor puede afirmar que la vivienda que vendió, estaba exenta de defectos, pero ello no lo exime de responder por la garantía. Total, que una vez percibido el daño escondido, disimulado, oculto, el comprador tiene 60 días para reclamar.

En general los reclamos bien probados son solucionados en la etapa de mediación previa. Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional comprende desde el primer momento cuáles son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intentara evitar el litigio.

Una idea razonable sería no arribar a una contienda judicial, pues se corre el riesgo de perder alguna prueba, perder testigos, estando bien asesorados y sabiendo lo que nos corresponde, un razonamiento inteligente es conformarse con un 75%, antes de arriesgar en un juicio a 2 o 3 años en los tribunales.

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