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Gastos e impuestos de la construcción en un ambiente subdesarrollado

375000 • 02/05/2015
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En un clima de economía inestable un emprendedor se las ve negra. Se trata de esa persona que un día invierte en la compra de un terreno, construye una vivienda y la vende, y se encuentra con costos de impuestos y gastos que hacen desaparecer su beneficio.

Cuanto dinero de lo invertido en el terreno y en la construcción, se lo lleva el Estado?, a través de impuestos que caen sobre los ingresos y sobre los gastos de la construcción. Se trata de impuestos que gravan directamente los materiales de la construcción, los bienes y los servicios.

Un emprendimiento inmobiliario, donde un promotor compra el terreno y lleva a cabo la construcción de la casa, involucra unos cuantos impuestos y gastos:

  • IVA - Impuesto al Valor Agregado
  • Impuesto a los Bienes Personales
  • Impuestos a las Ganancias
  • Impuesto a la transferencia de inmuebles
  • Aportes Personales
  • Contribuciones Patronales
  • Impuesto automotor y a los combustibles (por fletes y acarreos)
  • Impuesto Inmobiliario
  • Impuestos de Sellos
  • Monotributos (impuestos sobre actividad de autónomos)
  • Gastos y honorarios adicionales
  • Impuesto inflacionario

Ni hablar de los casos en que se repite el cobro de impuestos sobre lo mismo, como es el caso de impuestos a las ganancias sobre honorarios del arquitecto, del ingeniero, y sobre la comisión de la agencia inmobiliaria.

Total, que en término medio, más del 50% del valor de una propiedad que sale a la venta, son gastos e impuestos, hace cada vez más difícil el acceso a una vivienda nueva para cualquier familia, dado el alto impacto que tienen los impuestos y gastos adicionales en el precio final.

Los gastos e impuestos de la construcción en números.

Análisis básico a [fechaAnalisis] Valor
Terreno 210 m2 [valorTerreno]
Vivienda 85 m2 (2 dormitorios, cocina, sala y garaje)
Costo unitario [costoM2]
[valorVivienda]
Gastos escribanía [gastosEscribania]
Impuesto transferencia de inmuebles [ITI]
Impuesto de sellos [impuestoSellos]
Plano de mensura [mensura]
Gastos Catastro, Registro de la Propiedad, Certificados, Municipales [gastosVarios]
Impuestos sobre los bienes personales [impuestosBienesPersonales]
Honorarios profesionales (Arquitecto e ingeniero) [honorarios]

IVA, Ganancias, Aportes patronales y personales, impuesto automotor, impuesto a los combustibles

[gastosConstruccion]
Impuesto inflacionario. Inflación durante el tiempo que dura la construcción de la vivivienda [inflacion]
Subtotal gastos e impuestos [subtotalGastosImpuestos]

Costo para el propietario de una vivienda de 85 m2, incluido terreno, construcción de la casa, gastos e impuestos: [costoUnitarioPropietario]

[subtotalPropietario]
Si se tratara de un proyecto llevado a cabo por un emprendedor, la vivienda será vendida por el mismo, y ello implica más gastos e impuestos:  
Impuesto a la transferencia de inmuebles sobre la venta [ITIVenta]
Impuesto de sellos sobre la venta [selladoVenta]
Gastos de mensura sobre la venta [mensuraVenta]
IVA sobre la venta [IVAVenta]
Subtotal de gastos al momento de la venta [gastosVenta]
Costo de la inversión. Incluye terreno, construcción de la vivienda y todos los gastos e impuestos al momento de la venta [totalInversion]
Precio de mercado de venta de una vivienda de 85 m2 [precioMercado]
Beneficio que obtendría un emprendedor luego de haber adquirido un terreno de 210 m2, construído una vivienda de 85 m2 y vendido la propiedad [beneficio]

Como apreciación, se desprende que frente al valor de mercado actual, de venta, no sería viable encarar este tipo de negocio inmobiliario, dificilmente se encontraría inserción en el mercado para el producto terminado.

En cifras, no creo que haya muchos que quieran emprender en este tipo de negocios con tan sólo un beneficio de [beneficio], luego de una inversión de [totalInversion]. No al menos, en el circuito legal.

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