La demora concurrente en las reformas integrales
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La demora concurrente en las reformas integrales

374152 • 10/01/2019

La demora concurrente en las  obras de construcción y de reformas integrales, es un término complejo, cuyo estado legal no está muy claro.

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Los retrasos en un proyecto tendrán diferentes consecuencias contractuales dependiendo de la causa de la demora:

  • Cuando una demora que impacta en la fecha de finalización es causada por el mismo contratista, llamada también  demora culpable, el contratista puede ser responsable de pagar los daños comprobados al cliente.
  • Cuando una demora que afecta la fecha de finalización no sea causada ni por el contratista ni por el cliente, el contratista tiene  derecho a una extensión de tiempo.
  • Cuando el cliente causa un retraso, el contratista puede reclamar una extensión de tiempo, pérdida y gasto.

La demora concurrente en las obras de reformas integrales se refiere a una situación compleja en la que se junta más de un evento al mismo tiempo, pero  no todos ellos permiten al contratista reclamar una ampliación de tiempo o reclamar pérdidas y gastos.

Es raro que los eventos ocurran exactamente al mismo tiempo, la demora concurrente en las reformas integrales, se define como dos o más retrasos en la reforma integral, que ocurren dentro del mismo período de tiempo, cada uno de los cuales afecta independientemente la fecha de finalización.

Y esta es una definición emitida por el juez Seymour en un veredicto del  Royal Brompton Hospital National Health Trust Hammond,  donde los eventos pueden haber ocurrido en diferentes momentos y sus efectos o al menos en parte, se sienten al mismo tiempo.

La dificultad surge al determinar si las demoras concurrentes permiten una ampliación de las reclamaciones de tiempo, pérdidas y gastos , o de los daños liquidados y comprobados.

Por ejemplo, es posible que el contratista de las reformas integrales,  se haya retrasado por su propia culpa, cuando se produce otro evento por el cual el cliente tiene la culpa.

En casos ya juzgados, la demora concurrente no significaba una situación en la cual, el trabajo se está retrasando porque el contratista ha tenido dificultades para conseguir suficiente mano de obra y se produce un evento relevante y que, si el contratista no se hubiera retrasado, habría provocado su retraso, pero que, de hecho, debido a ese retraso,  no hizo ninguna diferencia.

Siempre que se demuestre que los eventos relevantes fueron los causantes de demorar las obras , el contratista tiene derecho a una extensión del tiempo para todo el período de demora causado por los eventos relevantes. No hay nada que sugiera que se debe reducir una extensión si se establece el criterio de causalidad.

Hay casos donde los jueces decidieron que la distribución de la demora era apropiada cuando no había una causa dominante de demora en las obras de las reformas integrales.

Así llegaron a la conclusión de que el evento relevante debe retrasar o ser probable que demore las obras.

  • Si se puede identificar una causa dominante, este debe ser el evento relevante.
  • Si no se puede identificar una causa dominante, se debe hacer un reparto de manera justa y razonable.

Sin embargo, si el cliente contribuye a un evento, es posible que no tenga derecho a daños liquidados y comprobados. Por ejemplo, hay casos en que no se puede ver cómo, en el curso ordinario, el empleador puede insistir en el cumplimiento de una condición si en parte es culpa suya que no pueda ser así.

En otros casos se dictaminó que para tomar un ejemplo simple, si no es posible trabajar en un sitio durante una semana, no solo por el clima excepcionalmente inclemente, que sería el evento relevante, sino también porque el contratista tiene una escasez de mano de obra (que no es un evento relevante) y si la falta de trabajo durante esa semana puede retrasar las obras de las reformas integrales, más allá de la fecha de finalización en una semana, entonces si considera que es justo y razonable hacerlo, el arquitecto debe conceder una extensión de tiempo de una semana.

No puede negarse a hacerlo porque la demora se habría producido en cualquier caso debido a la escasez de mano de obra.

La situación es compleja, además, los casos de demora concurrente en las obras de reformas integrales no suelen llegar a los tribunales, ya que tienden a resolverse mediante procedimientos alternativos de resolución de conflictos.

Un análisis adecuado del derecho a la extensión del tiempo y cualquier pérdida o gasto asociado en cada caso, debe implicar una cuidadosa consideración de la redacción de las cláusulas relevantes y una evaluación de las pruebas de causalidad que se deberían aplicar para que se pueda llegar al derecho real del contratista.

Es importante que ambas partes se aseguren de mantener buenos registros, para demostrar que el evento realmente ocurrió y que impactó en la fecha de finalización de los trabajos de reformas integrales.

Si es posible realizar un análisis de ruta crítica que demuestre el efecto de los eventos en la fecha de finalización , entonces esto es beneficioso, sin embargo, en ausencia de dicha información es probable que los tribunales adopten un enfoque de sentido común.

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